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            限購政策下 給青島三類置業者的買房金融建議

            來源:青島新聞網

            作者:

            2017-05-03 19:16:05

            在今年3月兩輪樓市調控政策先后出臺后,青島房貸的行情也漸漸收緊。島城多家銀行首套房貸利率優惠折扣已經由8.5折提升至9折,也有銀行已經取消折扣執行基準利率;二套房基準利率均上浮1.1倍;三套房貸款更是全部暫停。

            此外,不少銀行放款時間也有所延長,審核門檻似乎提高了不少。那么,在目前房貸全面收緊的大勢之下,首套房置業者、二套房改善置業者以及想要購買三套房的人群,在購房金融計劃上該如何安排呢?日前,記者聯系采訪到幾位銀行業內專家,給當下的置業者們提一些專業的買房金融建議。

            想買首套房的置業者 建議:合理選擇貸款方式

            “農歷年前各家銀行還能輕松申請到八五折房貸,沒想到才過了幾個月,有的銀行連房貸都不批了。”正打算買房的劉女士感慨道。3月16日,青島實施“限購”新政,而早在新政出臺前,青島便已經傳出信貸收緊的信號。截至目前,駐青各大銀行機構,首套房貸利率折扣最大優惠都提升至9折,更有銀行已將首套房貸利率最低折扣調整為9.5折,首套執行基準利率的銀行也開始出現了。

            優惠利率在減少,對購房者來說,即使是漲了0.25%的利率,也意味著每個月多供幾十元,小數怕長計,就幾十年的貸款期而言,利息支出要多出幾萬元,倘若貸款額度較大,利息支出增加部分將更大。如何抵消利息增加帶來的資金壓力,金融從業人士建議,購房者應當合理選擇貸款方式,有條件的購房者應當選擇公積金貸款。目前青島公積金貸款五年以上利率為3.25%,遠低于商業貸款利率。在貸款金額方面,青島住房公積金管理中心規定,個人最高貸36萬,夫妻最高貸60萬。

            對于部分置業者,36萬或60萬的貸款金額可能不足以支付房款,加上不少新樓盤不接受組合貸,純商貸成為唯一選擇,這時便應當選擇合適的貸款期限和還款方式。

            在貸款期限和還款方式的選擇上,一位銀行個貸經理表示,按揭時間因個體狀況差異,不能簡單地以長或短來衡量。如屬于剛需購房,后期的裝修及生活開銷較大,在本身收入狀況預期不能明顯提高的情況下,選擇長期貸是比較理性的,不會因為還房貸讓自己的經濟狀況捉襟見肘。此外,在貸款期限相同的情況下,等額本金法的利息支出相對少些,但等額本金法前期還款壓力更大,應做好資金儲備。

            建議想買二套房置業者:別把錢用盡交首付

            按照青島現行的房貸政策,二套房最低首付比例為40%,各家銀行二套房貸款利率普遍實行基準利率上浮10%。如果是二手房,可貸款的金額要根據評估價來確定,由此導致首付款可能有所提高。

            業內人士指出,購房人買二手房時,向銀行提出貸款申請后,銀行會委派評估機構對房子進行評估,得出一個評估值。需要注意的是,評估機構給出的評估價和房屋的市場價可能存在不小的差異,這就需要購房者在買二手房時除了準備首付款,還要準備預期貸款額度和實際可貸款額度的差價。

            專業提醒,現在正處于政策多變期,購房者頭腦要保持清醒,除了準備首付款外,手頭要留足一部分機動資金,有時候貸款政策收緊或者評估價偏低,都需要購房者給多一成首付,不建議把錢用盡來交首付。可利用手頭資金進行適當的穩健投資。

            對于有投資經驗的購房者來說,可以把貸款期限選到最長,然后用每個月多余出來的錢進行投資理財。理財過程中,要保證投資理財的利率高于房貸利率,這樣到最后,不但能順利還清貸款,還能獲得收益。當然,投資理財方法是需要經驗的,也不建議新手貿然選擇。

            針對三套房置業者 建議: 可賣小買大,但要須謹慎出手

            三套房置業者目前已被“限貸”,但還是有部分三套房置業者確實屬于自住需求強烈的“剛需”。有的置業者除了目前主城自住的小面積住房,還在近遠郊購買過房子用于保值或者給父母用于養老房。但青島房地產調控新政出臺后,新房短期內無法上市交易,且距離工作單位或孩子學校較遠的新居也無法用于日常居住。這樣的案例并不少見,如今這部分在新政下被定義為“三套房置業者”的人們,也確實沒有雄厚的資金實力去全款置業,同時又確實需要購買三套房改善居住條件,或因二胎急需更換大房。

            對于這種處境下的三套房置業者,銀行業內首先建議的是謹慎出手,“賣小買大”,東拼西湊去借錢,全款買房的壓力和實現難度是顯而易見的。如果確實需要購買三套房,建議進行“賣小買大”,賣掉現在一套住宅,這樣購房身份會從三套房變成二套房,而賣房后得到的錢應該是足夠40%的二套房首付,但如此一來利率上浮10%,還需預留一部分資金做還款準備。倘若想要貸款壓力更小,也可考慮同時賣掉名下的兩套房,之后一步到位購買一套滿足長期需求的大戶型住房,但這種方式可能會讓置業者暫時重回“租房生活”。

            在前段時間房價上漲的利益驅動下,另外不少人考慮到用“房抵貸”的方式購買三套房,銀行工作人員近期也接到過關于“房抵貸”購房的咨詢。“房抵貸”也是一種目前不少銀行在做的業務,即借款人以自然人名下的房產(住房、商住兩用房)作抵押,向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。對此,業內人士表示:雖然房抵貸可貸額度較大,但各家銀行都明文規定“房抵貸”申請的貸款資金不能用于購房。倘若利用該方式幾經周轉違規進入樓市,首先是政策所不允許的,其次用“房抵貸”資金買房,屬于典型的自加杠桿,與配資炒股如出一轍。加杠桿是把雙刃劍,收益可以翻倍,損失也可能翻倍。如果未來房價出現下降,那么被杠桿放大了的損失也許會讓人無法承受,所以要給有這種想法的置業者在此敲個“警鐘”。

            [責任編輯:楊凡、王春令]

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